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Der Begriff „Rohbau“ wird weitläufig verwendet.

Innerhalb eines Bauvorhabens definiert er einen bestimmten Abschnitt der Bauphase, an den oft rechtliche und finanzielle Vereinbarungen geknüpft sind.

Allerdings handelt es sich bei der Definition eines Rohbaus nicht um einen geschützten Begriff, weshalb sämtliche Vereinbarungen des Bauherrn bzw. des Auftraggebers detailliert im Bauvertrag ausgeführt werden müssen.

Der Rohbau selbst setzt sich aus mehreren Gewerken zusammen, wobei der Hauptanteil durch Maurer getragen wird.

Rohbau Berlin Brandenburg: Definition des Fertigstellungsumfangs eines Rohbaus

Nachdem bei einer Bauausführung die Baugrube ausgehoben wurde, kommen Bodenplatte, Abdichtungen und gegebenenfalls Keller.

Mit beiden Maßnahmen befindet sich das Bauprojekt dann bereits in der Rohbauphase.

Dann werden Wände vom Maurermeister hochgezogen und Decken eingezogen.

Nun wird vom Tischler der Dachstuhl aufgesetzt. Abschließend wird das Dach eingedeckt.

Jetzt erfolgt traditionell das Richtfest. Oftmals ist genau dieser Ausführungsumfang als Rohbau definiert.

Der Rohbau kann aber laut dem jeweils vereinbarten Vertragswerk schon vor dem Setzen des Dachstuhls bzw. vor dem Dacheindecken fertiggestellt sein.

Für Behörden ist der Rohbau spätestens mit dem Setzen von Dachstuhl und Dach eindecken erreicht.

Rohbau Berlin Brandenburg: Rechtliche und finanzielle Konsequenzen treten mit der Rohbaufertigstellung ein

Von behördlicher Seite ist nämlich zu diesem Zeitpunkt eine statische Prüfung des Rohbaus vorgesehen. Der Rohbau ist, anders ausgedrückt, schließlich das tragende Konstrukt, auf das sämtliche Ausbauarbeiten aufbauen.

Daher muss die Tragsicherheit spätestens zu diesem Zeitpunkt hundertprozentig gewährleistet sein. Für den Bauherrn hat die Fertigstellung des Rohbaus aber zumeist noch eine andere Bedeutung.

Bei den meisten Bauvorhaben werden Teilzahlungen der Bausumme mit der Fertigstellung klar definierter Bauabschnitte fällig.

Es ist also sinnvoll, dass die Bauherrschaft vor der Überweisung der Ratenzahlung die tatsächliche Fertigstellung des Rohbaus überprüft.

Rohbau Berlin Brandenburg: Die externe Bauüberwachung nach Fertigstellung

Heute übernehmen das in der Regel externe Unternehmen, mit denen ein Bauüberwachungsvertrag geschlossen wird.

Denn leider kommt es immer wieder vor, das Bauunternehmen die Fälligkeit einer Zahlung ankündigen, die entsprechend laut Vertrag definierten Rohbaubauarbeiten aber noch nicht abgeschlossen sind.

Ebenso können Baumängel vorliegen. Eine entsprechende Überprüfung seitens des Bauherrn ist zu diesem Zeitpunkt dringend angeraten.

Rohbau Berlin Brandenburg: Keine teilweise Bauabnahme, sondern nur eine technische Abnahme des Rohbaus

Erst jetzt werden weitere Ausbauarbeiten fortgesetzt. Denn Fenster und Türen sind beim Rohbau ebenfalls noch nicht eingesetzt.

Ähnlich kann es sich mit den Estrichböden in einem Haus verhalten. Andererseits ist es aber durchaus möglich, dass andere Baufirmen bereits mit ihren Arbeiten (Elektro- und Sanitärinstallation beispielsweise) begonnen haben.

Das hat aber keinen Einfluss auf die Fälligkeit der Ratenzahlung. Unbedingt abzuraten ist jedoch von einer Teilabnahme, die mit der Überprüfung des tatsächlichen Baufortschritts des Rohbaus einhergehen kann.

Rohbau Berlin Brandenburg: Was im Falle einer teilweisen Bauabnahme eintreten würde

Im Rahmen der Bauüberwachung sollten Sie, wenn überhaupt, nach der Fertigstellung des Rohbaus lediglich einer technischen Abnahme zustimmen.

Diese hat keine weiteren rechtlichen Konsequenzen. Führen Sie jedoch eine teilweise Bauabnahme durch, gehen nicht nur Rechte, vor allem aber Pflichten auf Sie über.

Für nun entstehende Schäden und Diebstähle haften Sie dann. Außerdem würde auch die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnen.

Daher ist von einer Teilbauabnahme nach Rohbaufertigstellung unbedingt abzuraten. Vereinbaren Sie stattdessen eine einfache technische Abnahme ohne weitere Konsequenzen.

Rohbau Berlin Brandenburg: Alle weiteren Gewerke bauen auf dem Rohbau auf

Außerdem sollten Sie die Überprüfung des Rohbaus auf etwaige Mängel gewissenhaft durchführen. Sämtliche Gewerke, die den Aufbau des Rohbaus betreffen, bauen auf dieser Rohbausubstanz auf.

Bestehende Mängel können so einerseits verdeckt werden. Erfahrungsgemäß entdecken die Hausbesitzer viele Schäden erst im Zeitraum der ersten 10 Jahre nach der Baufertigstellung.

Damit einher geht die Beweispflicht, Sie müssen dem entsprechenden Bauunternehmer also nachweisen, dass er Mängel verursacht hat.

Rohbau Berlin Brandenburg: Die Qualität des Rohbaus bestimmt die gesamte Hausqualität maßgeblich

Selbstverständlich müssen Sie dann auch die Kosten für Gutachten usw. tragen. Andere Mängel wiederum können die ordentlichen Bauausführungen anderer Gewerke maßgeblich beeinflussen.

Beispiel: falsch gesetzte Wände, Fenster oder Türen, falsche Abschlusskanten (First, Traufpunkt usw. laut Baugenehmigung). Die Überprüfung des Rohbaus ist also außerordentlich wichtig.

Weil aber mit der Qualität des Rohbaus auch alle anderen Gewerke in der Qualität fallen oder steigen, sollten Sie die Rohbauarbeiten stets nur von bestens etablierten Unternehmen durchführen lassen.